Marco Aurélio Luz*

Desde que ocorreu a bolha imobiliária nos Estados Unidos (entre 2008 e 2009), devido à supervalorização dos preços dos imóveis que culminou na inadimplência no pagamento das hipotecas, muito tem se especulado sobre se o Brasil enfrentaria o mesmo problema.

Um dos indícios apontados para que o nosso país encare a bolha imobiliária é o aumento excessivo dos preços dos imóveis. No ano de 2013, a alta foi de 12,7%, puxada principalmente em regiões como Rio de Janeiro, Brasília e São Paulo, que têm o metro quadrado mais caro do Brasil, respectivamente R$ 9,94 mil, R$ 8,67 mil e R$ 7,82 mil, conforme índice FipeZap.

Outro sinal para o estouro da bolha é a farta oferta de crédito imobiliário. Para se ter um ideia, no ano passado, os financiamentos imobiliários atingiram o valor R$ 109,2 bilhões, representando uma alta de 32%. Ainda de acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), ao todo foram financiados 529,8 mil imóveis em 2013, um aumento de 17% em relação a 2012.

No entanto, não podemos dizer que estamos vivendo uma bolha imobiliária devido ao boom do mercado ocorrido nos últimos anos. É preciso entender que a concessão de crédito no Brasil é feita com critérios. Para conseguir um financiamento, o consumidor tem de provar que as parcelas não vão comprometer mais do que 30% de sua renda. Também é pedido que se dê uma boa entrada ao adquirir uma nova propriedade. Geralmente o ideal é de, pelo menos, 30% do valor total do bem. Além disso, a maior parte das transações tem como finalidade para moradia.

Quanto à alta dos preços, vale ressaltar que é normal no mercado aquecido, principalmente nas cidades que vão realizar eventos como a Copa do Mundo e as Olimpíadas. Outro fator que impulsiona o encarecimento dos imóveis é o déficit de moradia no país, que hoje é de 5,2 milhões, segundo Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio (Pnad).

Mas, ao mesmo tempo em que ocorre a elevação dos valores dos imóveis, encontramos o desaquecimento do setor da construção civil depois do boom de lançamentos. Boa parte dessa baixa no mercado das construtoras e incorporadoras deve-se ao encalhe de imóveis para venda. Em balanço de 2013, a MRV, Cyrela, Direcional e Gafisa, juntas, acumularam um estoque de 25 mil unidades não comercializadas.

Outro fator que contribui para desaceleração no mercado é os atrasos na entrega dos empreendimentos. Das 3.352 reclamações contra construtora recebidas pela AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) no ano de 2013, 35% delas são por não recebimento das chaves no prazo estabelecido em contrato.

Por conta dessa realidade, muitos mutuários estão pedindo a rescisão do contrato. Mas o que era para ser um alívio tem trazido muitas dores de cabeça. No ano passado os problemas no distrato da compra do imóvel representaram 18% das queixas recebidas pela Associação. Infelizmente, na maioria dos casos de rompimento do negócio, o que acaba acontecendo é o adquirente se sujeitando à devolução de seu dinheiro parcelado e a retenção de mais de 30% do valor pago.  Mas o correto é reter apenas 10% da quantia, para cobrir despesas administrativas. Se o cancelamento for por motivo de atraso na obra, a devolução do valor deverá ser integral. Mesmo com esse cenário, os preços continuam em alta.

Portanto, o risco de bolha imobiliária no Brasil nesse momento é pequeno. Apesar da farta oferta de crédito imobiliário, o volume de financiamentos representa 7,7% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, podendo passar os 10% em dois anos. Nos Estados Unidos esse percentual chega a 80%.

Além disso, conforme mostra recente Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central (BC), mesmo com a queda de 45% nos preços dos imóveis, os bancos brasileiros resistiriam a uma crise imobiliária. Se o percentual de desvalorização fosse de 55% e de um dia apenas, uma única instituição financeira quebraria.

Vale ressaltar que a liberação de hipoteca nos EUA era feita de forma desenfreada, para pessoas que não tinham como comprovar renda, e na base da especulação imobiliária. Realidade bem diferente do nosso país.

Parece, pelo menos por enquanto, que a tão temida bolha não está prestes a estourar por aqui. Mas todo cuidado é pouco, pois com a dinâmica da economia brasileira a crise pode aparecer mais à frente!

* Marco Aurélio Luz é presidente da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências.